Деньги на квартиру: правила игры изменились

На днях Президент России подписал закон об ипотечных каникулах: полугодовую поблажку могут предоставить заемщику, оказавшемуся в трудной жизненной ситуации.
Это может быть потеря кормильца, временная нетрудоспособность в течение двух месяцев, инвалидность I или II группы, снижение семейного дохода более чем на 30%. При этом на ипотечные каникулы может рассчитывать лишь тот, кто ежемесячно выплачивает по кредиту более 50% своего дохода.
Однако правом приостановить выплаты по конкретному кредиту или уменьшить размер платежей можно воспользоваться лишь единожды. И все это касается лишь кредитов на сумму не более 15 млн рублей.

Маленькая победа

Судя по всему, мера это вынужденная: в последнее время россияне явно охладели к ипотеке — по данным Банка России, за январь­март в России было выдано 284 тысячи ипотечных кредитов на 618 млрд рублей. Годом раньше за три первых месяца жители страны заняли у банков на решение жилищного вопроса 299 тысяч кредитов, а их объем оценивался в 582 млрд рублей.
Причина в повышении ипотечных ставок, считают специалисты. Рост начался в октябре прошлого года и продолжается по сей день. Если в январе банки выдавали ипотеку в среднем под 9,87% годовых, в феврале — под 10,15%, то в марте — уже под 10,42%.
Растет и средний размер кредита, который берут покупатели жилья. По итогам марта он достиг 2,20 млн рублей, а годом раньше был в пределах 1,98 млн. Одновременно увеличивается и срок выплаты ипотеки — сейчас это 216 месяцев против 191 месяца весной прошлого года. Получается, год назад получатели ипотеки рассчитывали вернуть кредит за 15,9 года, а сейчас закладывают уже 18 лет.
Пензенский рынок ипотечных отношений тоже претерпевает изменения. Например, сейчас большинство банков отменяют закладные. «Это ценная бумага, которая дает кредитору преимущество в удовлетворении долга, — поясняет руководитель риелторского агентства Вадим Богдановский. — Раньше было так. Если человек, взявший кредит, признается банкротом, то к нему выстраивается очередь кредиторов, желающих обратить взыскание на его имущество. И первым в очереди будет владелец закладной.
Отмена закладных для банков — риск. Но это упрощает жизнь клиентам, и те охотнее оформляют ипотеку. Помимо всего прочего, нет закладной — нет необходимости оценивать рыночную стоимость закладываемого объекта. А по Пензе средняя цена на эту услугу, на минуточку, 2500 рублей. В общем, отмена закладных, на мой взгляд, — это маленькая победа с большими перспективами».

Вывести из схемы

Еще одна приятная тенденция, по мнению Вадима Богдановского, заключается в том, что банковские юристы стали глубже изучать законодательство и судебную практику, что позволяет лучше понимать ипотечную структуру. А она в России работает так же, как и многое другое: по принципу «разрешено все, что не запрещено». При этом не запрещено очень многое. И если раньше банки разводили руками (мол, мы никогда раньше с таким не сталкивались, поэтому ничем помочь не можем), то теперь выходы находятся.
«Например, банки научились выводить из кредитных отношений одного или нескольких субъектов — поручителей, созаемщиков — или менять их на других, — поясняет Вадим Петрович. — Допустим, есть очень молодая семья. Жена совершенно некредитоспособна, муж зарабатывает слишком мало, чтобы оформить ипотеку. Он просит взять ипотечный кредит свою сестру — у нее дела идут лучше. На нее оформляют квартиру. А созаемщиком (поручителем) делают жену брата — они и живут на этих квадратных метрах.
Проходит время. Сестре нужно улучшать свои жилищные условия, она обращается в банк, но там говорят: извините, ипотечный кредит, который вы выплачиваете, сильно минусует ваш общесемейный доход. Ипотеку не дадим.
Раньше история на этом и закончилась бы. Но теперь — в том случае, если у брата наладилось с работой, — банк может пересмотреть заявку и переоформить квартиру на созаемщика, то есть на его жену. А сестру вывести из этой схемы. Тогда на ней уже не будет висеть кредит».

Ничтожная, но нужная

Еще одна очень типичная и жизненная ситуация: была любовь — теперь ремонт. «Допустим, супруги купили квартиру, взяв ипотечный кредит, а на стадии обустройства жилья поругались и теперь разводятся, — говорит наш эксперт. — Раньше в банке пожимали плечами: ничего не знаем, отдавайте кредит, как хотите.
Сейчас вопрос можно пересмотреть: выяснить, у кого из бывших супругов больше доход, найти ему поручителя (например, кого-то из родителей) и перевести на них все кредитные отношения. А другая половина распавшейся семьи может согласиться уступить квартиру взамен на денежную компенсацию. Все чинно, мирно и интеллигентно».
Приятными для простых людей изменениями Вадим Богдановский считает и борьбу с общей долевой собственностью. Особенно важны метаморфозы для тех, кто владеет ничтожной долей в объекте недвижимости. Вроде и отказываться не хочется, и что делать с ней — непонятно.
«Теперь людям дают возможность выкупить ничтожную долю, — поясняет Вадим Петрович. — Это актуально в случаях, когда одной квартирой владеют неблизкие родственники или люди, разругавшиеся в пух и прах.
В нашей банковской системе появилась программа кредитования доли с целью выкупа объекта до целого. Раньше этого не разрешалось. Теперь же — даже если у квартиры несколько собственников — можно выкупить у кого-то из них долю, взяв на это ипотечный кредит. Некоторые банки позволяют сделать это даже без внесения первого взноса».

Ксения ВДОВИКИНА

SinvolPamyati