Пензяки скупают недвижимость в Москве!

По самым оптимистичным (!) прогнозам федеральных экспертов, в 2021 году цены на квартиры в российских новостройках могут подскочить на 10—12% (в Москве — до 20%). За 2020‑й средняя стоимость первички уже выросла примерно на 18%.

Кредитный пузырь

“На рынке недвижимости кризис, причем затяжной, ему уже семь лет, — комментирует ситуацию Вадим Богдановский, владелец агентства недвижимости. — Все началось в конце 2013 года, когда доллар скакнул до 80 рублей и на фоне этого кратковременного всплеска паники люди спешно вложились в первичку, не понимая, что такие инвестиции уже не принесут дивидендов. Так все и вышло: эти люди еле‑еле вытащили свои деньги лишь к 2020 году, то есть ни о какой прибыли речи не идет!”

Тем не менее в 2020 году наблюдается небольшой рост цен. Причин здесь несколько. Первая — это льготная ипотека на первичное жилье под 6,5%. Если сравнить спрос на недвижимость осенью 2019 года с весной 2020‑го, когда стартовала эта программа, то прирост составил 149%! Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже заявила, что если продлевать эту программу, то “последуют риски перегрева рынка”. Да и эффект от госпрограммы сейчас уже в значительной степени нивелирован ростом цен на недвижимость.

Впрочем, и по обычной ипотеке российские банки начали применять вменяемые ставки (средняя по стране, по данным ЦБ, сейчас составляет 7,32% годовых).

“Еще чуть более 10 лет назад такие показатели были лишь у льготных займов — при использовании военной ипотеки и маткапитала, — подчеркивает Вадим Богдановский. — А двадцать лет назад так вообще люди брали ипотеку под 25 и даже 30%!

Кроме того, банки начали применять автоматическую систему рассмотрения заявок: оно и понятно — им нужно увеличивать продажи кредитов, поэтому выдают их теперь без лишних препон. Рынок недвижимости зашевелился. Но на фоне уменьшения депозитных ставок и девальвации рубля начал сильно раздуваться кредитный пузырь.

Подскочила покупательская способность и активность, да еще и новый год замаячил на горизонте, а это означает традиционное повышение цен на все и подсознательное ожидание этого населением…”

Причин для удешевления нет

Это привело к тому, что средняя цена 1 кв. м в новостройках в крупных городах в ноябре 2020‑го выросла на 17,1% по сравнению с январем и на 18,6% в сравнении с аналогичным периодом 2019‑го. Сейчас средняя стоимость квадрата составляет 98,7 тыс. рублей.

На вторичном рынке — схожие тенденции. Средняя цена 1 кв. м в ноябре этого года достигла 58,2 тыс. рублей. Это на 7,7% выше аналогичных прошлогодних показателей и на 7,2% — средних цен в начале года.

Интенсивный рост цен продолжится в первой половине 2021 года, считают аналитики. Но во второй половине, вероятно, уменьшится, так как ажиотажный спрос уже будет удовлетворен. Средние цены на новостройки в 2020‑м могут вырасти на 10—12%.

Кроме того, пока льготная ипотека действует до 1 июля 2021‑го, и, если программу не продлят, это тоже скажется на снижении интереса к покупке недвижимости.

Что касается средней стоимости вторички по России, то и она в грядущем году может вырасти на 5%.

А вот хоть каких‑то объективных причин для снижения цен в течение следующих 12 месяцев просто нет. Во­первых, количество новых проектов в регионах сокращается: на рынке остались лишь самые бывалые и стреляные застройщики, общее число их заметно сократилось из‑за кризиса.

Во­вторых, выросла себестоимость строительства. В частности, в проектах бизнес­ и люкс­класса используются зарубежные материалы и инженерные решения. Если от них отказаться, сразу просядет качество. При этом с января 2020‑го курс доллара вырос к рублю на 21%, а евро — на 33%…

В­третьих, повлиял на рост цен и перевод застройщиков на эскроу­счета (как средство от обмана дольщиков) — теперь строительные компании вынуждены перекредитовываться, а потому зашивают эти издержки в ценник.

Также спрос и рост цен провоцирует и то обстоятельство, что с 2020 года маткапитал выдают даже на первого ребенка.

Хватит ли земли?

“В Пензе цены на недвижимость действительно сильно выросли по всем районам, — подтверждает риелтор Елена Шестернина. — Самый большой рост наблюдается, конечно, по новостройкам на Западной, в центре, в Арбекове — цены уже достигли 70000 рублей за квадратный метр и пошли выше. Для сравнения: на Западной Поляне двухкомнатные квартиры еще год назад продавались по цене 50—55 тысяч рублей за квадратный метр, а сейчас — по 75—80 тысяч.

Пользуется спросом и вторичное жилье в панельных девятиэтажках, которым 15—20 лет. Еще недавно однушку в них в очень хорошем состоянии можно было купить за 1 млн 750 тысяч рублей, а теперь требуется минимум 2 млн, да и состояние такой квартиры будет оставлять желать лучшего.

Старый жилой фонд — хрущевки, брежневки — тоже подрос в цене процентов на 15—20 — это подорожание потянул за собой рынок новостроек. Подобная однокомнатная квартира стоит сегодня в районе 1,4 млн рублей, что на 150—200 тысяч дороже, чем год назад. Этот резкий скачок наблюдается с весны, когда люди впали в панику из‑за неопределенности и пандемии”.

По наблюдениям риелтора, даже экспозиция квартир (то есть время от их выставления на продажу до заключения сделки) резко сократилась — в среднем с 3 до 1 месяца. А некоторые объекты улетают всего за неделю.

При этом пензяки довольно разборчивы: для многих такие деньги — это очень существенные сбережения, поэтому в областном центре сильно упали цены на комнаты на общей кухне. Платя деньги, люди хотят получить обособленное жилье без мест общего пользования.

Вырос спрос и на коттеджи, особенно во время самоизоляции: пережидать карантинные ограничения приятнее в собственной “крепости” с зеленым двориком, а не в тесной и душной квартире. Такое частное жилье активно строится, в том числе инвесторы приобретают земельные участки и затем продают возводимые на них дома. Такими темпами скоро ребром встанет вопрос о нехватке в Пензе земли для строительства”.

Впрочем, по оценкам некоторых риелторов, в Пензе стали чаще покупать и доли в квартирах — это уж вариант совсем на крайний случай. Но подходит для тех, кто в пандемию потерял внушительную часть заработка или вынужден был потратить накопления на другие надобности. Вот люди и стали выставлять на продажу даже доли в жилье.

Например, такой формат востребован у студентов из области: получить свой угол и жить в нем несколько лет в любом случае выгоднее, чем проживать на частной квартире или в общежитии. Позднее под этот “клочок” можно будет взять в банке ипотечный кредит — какое­никакое, а обеспечение.

Кстати, на сегодня в нашем регионе свыше 40% квартир находятся в долевой собственности. Как правило, это приватизированное жилье или первичка. Также доли возникают при разводах или в результате наследования.

Совет на дорожку

“Если вам объективно нужно улучшать жилищные условия или размениваться, разъезжаться, то самое время это сделать, — подытоживает Вадим Богдановский. — Но, беря кредиты, которые выдают легко и непринужденно, обязательно анализируйте свои финансовые возможности и потенциальную ситуацию на работе: нет ли угрозы ее потерять?

При этом инвестировать в недвижимость я не советую ни на первичном, ни на вторичном рынке. Даже те, кто приобрел жилье сравнительно недавно, сейчас продают его уже с небольшим минусом (в лучшем случае в ноль). Выиграть на сделке можно лишь в том случае, если сделать в жилье отменный ремонт. Однако при продаже квартиры ремонт окупится не более чем на 20%, так что в сухом остатке получится тот же минус”.

Когда верстался номер, стало известно, что по итогам октября 2020 года Пензенская область вошла в тройку (!) лидеров по количеству заявлений на дистанционную регистрацию недвижимости в Москве. Об этом сообщило столичное управление Росреестра. Пензяки обогнали в этом ажиотаже Краснодарский край, Нижегородскую, Тверскую и другие области. Речь идет о жилье в домах, строительство которых еще только начинается. Соответственно, справить новоселье можно будет лишь через несколько лет.

Однако у такого длительного ожидания есть плюс — очень небольшая процентная ставка на начальном этапе. По сути, цена получается ненамного выше пензенской: стоит добавить еще около 2 млн рублей — и ты потенциальный москвич!

Ксения Ивановская

SinvolPamyati