Квартиры­-2019. Покупать или продавать?

Прямую телефонную линию с читателями «МЛ» провел руководитель агентства недвижимости Игорь Дудкин. Для лучшего понимания ситуации мы попросили его предварительно поставить диагноз пензенскому рынку недвижимости.
«Он не переживал серьезных потрясений с 2014 года, когда цены резко поползли вверх, — подчеркнул наш эксперт. — Но платежеспособность населения ослабла, поэтому рост цен остановился.
2018 год был неспокойным: застройщики банкротились, доверие к ним падало, поэтому дорожала «вторичка». И сейчас мы пришли к тому, что цены на новое и б / у жилье с ремонтом уже практически сравнялись. В целом за минувший год стоимость жилья по Пензе выросла на 6—10 процентов, такая же картина и в среднем по России, в том числе и по Москве.
Так что сейчас рынок скорее мертв, чем жив: сказался и рост курса доллара, и повышение НДС в конце прошлого года. Думаю, что пока продолжится относительная стагнация: не будет спроса — не будет и массового предложения».
Однако 2019 год ознаменуется принципиально новым событием: с 1 июля политическим решением будет запрещено долевое строительство. Чем это грозит простым обывателям?

* * *
— Правда ли, что отмена долевого строительства застрахует покупателей квартир от недобросовестных застройщиков?
— В одночасье договоры долевого строительства не запретят: застройщикам разрешили по ним работать и после 1 июля — если дома уже заложены на этот момент. Все, что будет заложено позже, будет возводиться по плановому финансированию. Считается, что это минимизирует риски граждан, покупающих жилье в новых домах.
Сейчас граждане, по сути, кредитуют застройщиков под 0%. Но взамен не имеют полной гарантии, что дом, в который они вложили деньги, будет вообще построен и окажется надлежащего качества.
Схема, предложенная Минстроем, выглядит так: деньги покупателя новостройки поступают не застройщику, а на специальный счет в банк. И только после того, как дом будет сдан, застройщик их получает.
В целом задумка неплохая и в ряде стран успешно практикуется. Но, во-первых, банки у нас в стране лопаются чаще, чем строительные компании — сами эскроу­счета в этом смысле тоже не застрахованы. Во­вторых, из-за всего этого вырастут цены на квартиры в новостройках, произойдет укрупнение застройщиков, мелкие игроки будут вынуждены уйти с рынка. Наверняка люди будут торопиться купить­продать жилье «на всякий случай» до 1 июля — и это тоже скажется на ценах не в выгодную для них сторону.
Если вам действительно пора улучшать жилищные условия, имеет смысл делать это именно сейчас — даже без оглядки на реалии рынка. Жилье точно дешеветь не будет. И мой вам совет: покупайте «вторичку» — и рисков меньше, и ее качество гораздо проще проверить, чем состояние счетов компании­застройщика в банке.

* * *
— Сколько сейчас в среднем стоит квадратный метр жилья по Пензе?
— В новом доме от подрядчика цены за квадратный метр начинаются от 40—45 тысяч (в больших квартирах эконом­класса). Если говорить о комфорт­классе, то фигурируют цены и в 60, и в 70 тысяч рублей, но в среднем это 50 тысяч.
В центре недвижимость, конечно, дороже (45—50 тысяч рублей за 1 кв. м), особенно вторичная (около 60 тысяч рублей за 1 кв. м квартиры с ремонтом). Это расценки для «однушек»: по традиции, они всегда обходятся дороже всего в пересчете на метр. Да и вообще, однокомнатные квартиры на пензенском рынке составляют львиную долю — 42,5% (всего сейчас продается 300 тысяч квадратных метров жилья).
Довольно активно продается Терновка — туда пришла молодая застройка, развивается инфраструктура. Не сдают позиций Окружная и Спутник. Самое ликвидное жилье по-прежнему в Арбекове. На второй ступеньке ценового пьедестала — Западная Поляна. А вот такие районы, как Шуист, Согласие, Север и Биосинтез, энтузиазма у покупателей жилья никогда не вызывали.
Что же касается вторичного жилья, то здесь продавец и покупатель вольны делать что им заблагорассудится. Мы как-то продали квартиру на улице Мира за 10 млн рублей. Не было в ней ничего особенного — просто обе стороны это устроило.
А вот зарубежная недвижимость пензякам не по карману: спрос на нее нулевой, хотя дорожает она незначительно и с интересными предложениями выходят и новые игроки — Турция, Грузия. В среднем квадратный метр жилья в приморской Испании или Италии сегодня стоит 1500—2000 евро, в Португалии — 1200, в Греции и Болгарии — около 1000 евро.

* * *
— Я смотрю, сегодня квартиры почти сравнялись по цене с хорошей машиной. Может быть, теперь выгоднее инвестировать в транспорт?
— Подобная ситуация наблюдалась и в начале 1990-х. Сегодня этому способствует в том числе рост курсов валют. Однако нужно понимать, что риски при покупке машины и квартиры несопоставимы! Недвижимость все равно стабильнее как объект, и рано или поздно она все равно будет дорожать. А машина дешевеет с первых же минут, как вы выкатили ее из автосалона.

* * *
— Может ли сын продать квартиру, но меня из нее не выписывать? Я инвалид второй группы, по месту прописки отношусь к привычным для себя больницам, не хочу врачей менять, хотя жить в проданном жилье и не буду.
— А это неважно — будете или нет. В любом случае квартира будет с обременением в виде права проживания. Ваша в ней регистрация повлияет на цену. Кстати, на такие сделки хоть и редко, но все же соглашаются.
— А сын сможет меня выписать оттуда без моего ведома?
— Без вашего участия это можно сделать только по решению суда. Но для этого сын должен обосновать наличие у вас другой жилплощади, которая будет не хуже по размерам и условиям, и выполнить еще немало условий.

* * *
— Дом в Арбекове, где мы купили квартиру по договору долевого строительства, должны были сдать в четвертом квартале 2018-го. Но он до сих пор не заселен. Нам пора волноваться и защищать свои права?
— Сроки сдачи задерживают повсеместно — это уже реалии нашей жизни. Вам сейчас самое главное внимательно перечитать договор и выяснить, на что вы имеете право при нарушении сроков сдачи жилья.
Новые сроки должны быть вывешены на сайте застройщика, там же — указаны условия пролонгирования. Возможно, они вас устроят. Если нет — можете выставить официальную претензию.

* * *
— Мы живем в хрущевке на Западной Поляне. Хотим объединить санузел с ванной и немного передвинуть стену, чтобы расширить кухню. Можно ли сносить стену или сначала нужно об этом куда-то заявлять? Не вызовет ли это потом проблем с продажей квартиры?
— Любая перепланировка требует проектного разрешения и внесения изменений в технические документы, так как в объекте недвижимости меняется соотношение жилой и нежилой площадей, а это должно быть четко прописано. Узаконить перепланировку можно и до, и после ее совершения: этим занимаются БТИ, отдельные кадастровые инженеры и сами риелторы.
Если этого не сделать, а перепланировка глобальная и не проходит по СНИПам (перенесли стояки, затронули несущие стены, что незаконно), могут быть проблемы при продаже квартиры — особенно по ипотеке. Банки такие объекты не пропустят.

* * *
— Планируем продавать квартиру. У нее 2 собственника, все документы в порядке. Деньги после продажи планируем положить в банк. На каком этапе стоит привлекать нотариуса? Что именно он должен сделать?
— Если собственников двое, то сделку нужно в любом случае проводить через нотариуса. Он и будет готовить все документы: запросит кадастровую справку о собственности, возьмет выписку о наличии или отсутствии обременения объекта недвижимости в ЕГРП.
— С продажей понятно. А при покупке к нотариусу тоже обязательно идти?
— Если у квартиры один собственник, то нет — достаточно будет договора в простой письменной форме. А вот если жилье в долевой собственности, то без нотариуса не обойтись: он проверит, нет ли скрытых наследников, прописанных на жилплощади людей, справится у органов опеки, не нарушает ли продажа жилья права несовершеннолетних и прочее.
Такую же проверку со своей стороны проводит и агентство недвижимости.

* * *
— Действуют ли сейчас в Пензе черные риелторы?
— Мне как риелтору очень обидна такая формулировка! Это просто мошенники — и со специалистами по подбору жилья они никакой связи не имеют! Аферисты, увы, по-прежнему есть. Чаще всего они оперируют поддельными документами, и некоторые банки, увы, такие бумаги пропускают.
Еще одно новое явление — аферы с материнским капиталом. Это как мина замедленного действия, которая сейчас рванула. Маткапитал начали выдавать в 2000 году, и вот сейчас совершеннолетия начали достигать дети, рожденные в ту пору. И некоторые выясняют, что те государственные деньги родители на них не использовали, хотя и давали нотариальные обязательства в Пенсионный фонд!
Самая типичная ситуация — когда за счет маткапитала частично гасили ипотеку, а потом продавали квартиру, не выделяя детям их долю. Если такая (пусть даже непреднамеренная!) махинация обнаружится при продаже такой квартиры, покупатели могут юридически пострадать.
Судятся выросшие дети с родителями, которые «забыли» включить их в приватизацию: зная, что это происходит автоматически, детей быстро выписывали из жилья, приватизировали его и продавали. Теперь совершеннолетние сыновья и дочери отсуживают право на расприватизацию и вычленение своих долей в квартирах.

Ксения ВДОВИКИНА