Сроки капремонта в МКД будут пересматривать

Ураган в Никольске этим летом вскрыл одну из острых проблем капитального ремонта. В многоквартирных домах, где он недавно проводился, не все обновленные крыши выдержали испытание стихией. Целыми и невредимыми остались кровли в тех домах, где деньги на капремонт накапливались на общем счете и работы организовывал региональный оператор. Там, где средства собирали на специальных счетах, возникли большие проблемы. Ураган безжалостно снес крыши­недоделки!

Проблемы спецсчетов

Проблемы проведения капитального ремонта эксперты обсудили за круглым столом в Общественной палате Пензенской области 28 ноября.

«Есть два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов, — напомнил председатель комиссии по общественному контролю, вопросам ЖКХ ОП ПО Евгений Кузьмичев. — Первый — общий счет, владельцем которого считается региональный оператор. Второй — специальный счет, владельцем которого могут быть управляющая компания, товарищество собственников жилья и региональный оператор».

Разница в том, что при общем счете за организацию и проведение капитального ремонта отвечает регоператор — Региональный фонд капремонта МКД, а при спецсчете — сами собственники.

«Жильцам многоквартирного дома бывает непросто разобраться в юридических и технических вопросах капитального ремонта, — отметил Евгений Анатольевич, — поскольку у них нет необходимой квалификации и специальных знаний в сфере ЖКХ. К чему это приводит? Собственники помещений в МКД нередко заключают договоры, которые не содержат гарантий качества и точных сроков проведения работ по капитальному ремонту со стороны исполнителя».

Стоимость услуг в договорах может быть недетализированной, смета непрозрачной, из‑за чего возможно завышение стоимости работ. Неподкованные в вопросах капремонта собственники рискуют выбрать неквалифицированных подрядчиков и принять работы со значительными недоделками. Это не может не повлиять на качество ремонта!

Учиться и учиться!

«Никто из жильцов не смотрит смету капремонта и не вникает в нее, — обозначил проблему член общественного совета при Министерстве ЖКХ и ГЗН Пензенской области Юрий Ушаков. — Но если в доме средства на капремонт аккумулируются на специальном счете, то на общем собрании для организации работ собственники выбирают в том числе представителя, ответственного за проведение капремонта, который будет участвовать в приемке работ.

Считаю, что эти представители должны проходить обучение, прежде чем участвовать в таких ответственных процедурах, и разбираться в смете до того, как ее подписывать. Нередко средства со спецсчетов уходят на работы, которые можно было бы провести за деньги на содержание и текущий ремонт МКД. Жильцы ежемесячно платят их управляющей компании и ТСЖ. А когда приходит пора проводить дорогостоящий капремонт, например менять крышу или лифт, на спецсчете не остается нужной суммы!»

Волонтеры капремонта

Евгений Кузьмичев объявил о старте в Пензенской области проекта «Волонтеры капремонта». Сейчас юристы прорабатывают практическое пособие «Контроль за процессом капитального ремонта общего имущества: права и возможности собственников».

В нем старшие по домам, представители совета МКД и просто активные собственники, которым не безразлична судьба их дома, смогут найти полезные советы по организации качественного и экономически обоснованного капитального ремонта.

В рамках проекта планируется подготовка волонтеров капремонта — представителей общественных организаций и студентов строительных специальностей, которые будут помогать собственникам в домах, где идет капремонт.

«Они подскажут, как оценивать состояние общего имущества в МКД и как контролировать работы, на что обратить внимание при выборе подрядчиков и при приемке работ», — дал свой комментарий председатель комиссии ОП ПО.

Планируется, что общественники будут вместе с собственниками контролировать работы по капремонту МКД, выявлять недостатки, проводить их фото­ и видеофиксацию, а также консультировать ответственных за приемку работ собственников МКД. Стоит отметить, что подобная практика уже есть в некоторых городах России.

Усиливаем контроль

Директор Регионального фонда капитального ремонта МКД Пензенской области Наталья Моисеева напомнила, что в следующем году программе капитального ремонта будет уже 10 лет. В регионе 5852 многоквартирных дома включены в региональную программу капремонта МКД. В 2150 из них средства накапливаются на специальных счетах (данные на 1 августа 2023 года).

«Программа капремонта реализуется в домах со специальным и общим счетом, — отметила Наталья Моисеева. — Проблемы возникают, но мы стараемся их решать. И если собственников будут консультировать не только специалисты фонда, но и общественники, надеюсь, вопросов станет меньше».

Директор фонда напомнила, что контрольные функции за средствами, которые переводятся со спецсчета дома подрядчику, возложены на кредитные учреждения. Они проверяют документы, акты приемки работ и т. д. Только после этого перечисляют деньги организации, выполнявшей капремонт.

«Госдума в первом чтении приняла законопроект, который будет обязывать жилинспекцию вести реестр протоколов общих собраний собственников МКД об организации и проведении капитального ремонта, — анонсировала нововведение Наталья Вячеславовна. — Реестр планируют размещать в государственной информационной системе ЖКХ. Когда поступят документы о проведенном капремонте, банк должен будет в реестре ознакомиться с протоколом общего собрания в МКД и сравнить документы, которые поступили и которые есть в реестре. Кроме того, обсуждается вопрос о введении обязательного стройконтроля. Без акта о стройконтроле банк не сможет перевести деньги со спецсчета подрядчику».

Обследование МКД

Президент РФ подписал закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ». Документ предполагает обязательное обследование технического состояния многоквартирного дома, которое позволит принять своевременное решение о необходимости проведения капитального ремонта. Об этом сообщает пресс­служба Министерства ЖКХ и гражданской защиты населения Пензенской области.

На практике это будет выглядеть так. Например, в пятиэтажке на улице Попова срок замены инженерных коммуникаций в подвале по региональной программе капремонта намечен на 2025 год. Перед тем как организовать общее собрание собственников, будет проводиться обследование технического состояния систем водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения. Если они окажутся в надлежащем состоянии (это возможно, если управляющая компания регулярно занимается их обслуживанием и вовремя устраняет проблемы в рамках текущего ремонта), то капитальный ремонт может быть перенесен на более поздний срок. И наоборот: если у МКД ненадлежащее техническое состояние, то капремонт можно перенести на более ранние сроки.

Закон (учитывающий в том числе тот факт, что региональные программы капремонта были сформированы 10 лет назад на основании не всегда актуальных сведений о техническом состоянии МКД) вступает в силу с 1 сентября 2024 года и содержит следующие нововведения:

• результаты технического обследования станут основанием для внесения изменений в региональные программы;
• право на проведение технического обследования будет как у собственников, так и у региональной власти. Если решение о проведении техобследования принимает субъект, то оно проводится за счет бюджетных средств региона. Если собственники МКД, то за их счет;
• проводить техническое обследование может только организация, имеющая членство в саморегулируемой организации (СРО), осуществляющей подготовку проектной документации.

Юлия Измайлова