На вопросы читателей «МЛ» отвечает директор Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Пензенской области Наталья Моисеева.
— Жители дома по улице Пушанина, 32, ждут капитального ремонта несколько лет. Часть работ должны были сделать в 2025 году, в 2026 году — обновить фасады и укрепить фундамент. Когда нам сделают капитальный ремонт, или дом пора признать аварийным и снести?
— Напомню, как была сформирована Региональная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Пензенской области. В 2014 году, когда это происходило, каждый муниципалитет проводил инвентаризацию МКД по году их постройки и ввода в эксплуатацию. Исходя из этих сроков и конструктивных характеристик зданий, были установлены сроки проведения всех видов капитального ремонта в том или ином жилом доме (кровли, фасада, фундамента, внутридомовых инженерных коммуникаций и лифтового оборудования при наличии). Например, замена крыши — в 2021 году, внутридомовых систем водо-, тепло- и энергоснабжения — в 2025 году и т. д. Бывает, что на один год в одном доме планируется сразу несколько видов капремонта. Возможно, часть работ в МКД уже выполнена и жильцы хотят завершения всего ремонта, но это сделать невозможно, потому что есть сроки, установленные программой. Хотя есть исключения, при которых сроки можно изменить на более ранние.
Конкретно в этом доме капитальный ремонт крыши уже сделан, система электроснабжения тоже заменена, остаются сети водоснабжения, канализация и система отопления, а также фасад и фундамент.
Чтобы определить, какой вид работ в приоритете в МКД, планируется провести его обследование. Сейчас проводят процедуру по отбору подрядной организации, которая его выполнит, определит фактический износ конструктивных элементов и очередность их капитального ремонта.
Когда формировалась региональная программа, срок проведения работ был привязан только к году постройки и не учитывал фактического износа здания. Зачастую состояние МКД, которые были введены в эксплуатацию в одно время, может отличаться, поскольку напрямую зависит от качества содержания общего имущества.
Что касается многоквартирного дома на улице Пушанина, то в нем долгие годы не было должного обслуживания. Здесь нет управляющей компании, действует непосредственное управление, но собственники никогда самостоятельно не организовывали серьезных ремонтных работ. Теперь только экспертиза технического состояния определит приоритетность выполнения работ в этом МКД.
— Как ускорить капитальный ремонт в многоквартирном доме?
— В сентябре 2024 года были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, которые позволяют собственникам помещений в МКД провести за свой счет экспертизу, которая подтвердит фактический износ. На основании этих данных специальная комиссия Министерства ЖКХ и ГЗН Пензенской области сможет рассмотреть вопрос о переносе сроков капитального ремонта в МКД. Оценка идет по установленным строительным нормам и правилам. Если износ конструктивных элементов более 50 процентов, но менее 70 процентов, то работы нужно провести в течение 3 лет. Если менее 50 процентов, значит, в капремонте в ближайшее время МКД не нуждается, его можно провести в течение 5 лет. Если более 70 процентов, решается вопрос о признании дома аварийным или подлежащим реконструкции.
Таким образом, собственникам помещений в МКД нужно провести общее собрание и принять на нем решение о сборе денежных средств на техническое обследование дома, выбрать подрядную организацию, получить результаты и сдать документы в Министерство ЖКХ и ГЗН Пензенской области
(г. Пенза, ул. Московская, 110).
Далее межведомственная комиссия оценивает представленные собственниками помещений в МКД документы и принимает решение.
В этом году комиссия рассмотрела уже порядка 40 таких заявок. По большинству обращений срок капитального ремонта был перенесен на более ранний — 3—5 лет.
— Мы живем в Сердобском районе, Центральная усадьба совхоза «Надеждинский», улица Первомайская, д. 14. В доме начался капитальный ремонт крыши, половину закрыли досками, работы идут небыстро. Успеют ли строители до холодов заменить нам кровлю?
— Контракт на выполнение капитального ремонта кровли в этом доме был заключен несколько недель назад, подрядная организация работает на объекте. Поскольку в этом году дождливое лето со шквалистым ветром, строители не могут сразу раскрыть всю крышу. При этом половина кровли в доме уже сделана. Опасаться холодов не нужно, работы будут завершены вовремя.
— Как жители могут контролировать процесс капитального ремонта своего многоквартирного дома? Или они могут только смотреть за ходом работ?
— В многоквартирных домах, которые находятся на общем счете, региональный оператор заранее, за 6 месяцев, рассылает каждому собственнику уведомление о том, что в следующем году в МКД планируется выполнение того или иного вида работ по капитальному ремонту.
Как раз в квитанциях по оплате взносов на капремонт, которые жильцы получили за июль, есть такие уведомления. В течение 3 месяцев собственники должны провести собрание, принять решение о проведении капремонта в 2027 году и выбрать уполномоченного, который будет взаимодействовать с региональным оператором, жильцами, подрядной организацией, участвовать в приемке выполненных работ.
— Есть ли гарантия на выполненные работы по капитальному ремонту в многоквартирном доме?
— Гарантийный срок на работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД составляет 5 лет. Если в течение этого времени будут обнаружены дефекты, которые возникли из‑за нарушения технологии при выполнении работ, то подрядная организация должна будет их устранить без дополнительной платы.
Если такая проблема возникает в многоквартирных домах, у которых средства на капремонт накапливаются на общем счете регионального оператора, собственникам следует обратиться в Фонд капитального ремонта МКД Пензенской области. Он является заказчиком работ и будет вести претензионную работу с подрядчиком.
Если в доме специальный счет на капремонт, то работу с подрядчиком должны вести управляющая компания или товарищество собственников жилья, которые отвечают за содержание общего имущества МКД.
Бывают ситуации, когда за эти пять лет подрядная организация ликвидируется или банкротится. На такие случаи у нас предусмотрена отработанная схема. Изначально в договоре между порядной организацией и региональным оператором прописываются обеспечительные меры — подрядчик должен внести 2 процента от стоимости работ на счет регоператора или предоставить банковскую гарантию на эту сумму на весь гарантийный период. В случае ликвидации или банкротства организации средства направляются другому подрядчику, который проводит работы в рамках гарантийного ремонта. Такие случаи у нас уже были.
Юлия Измайлова
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
